「退去時のクリーニング代は借主負担です」と言われ、納得できないまま敷金から引かれた——賃貸の退去では、この費用負担がいちばん揉めやすいポイントです。結論から言うと、特約がなければ、専門業者によるハウスクリーニング費用は貸主（大家）の負担が原則です。国土交通省のガイドラインがどこで線を引いているのか、どのような特約なら借主負担になるのかを、一次資料をもとに整理しました。
出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドラインに関する参考資料」（令和5年3月）／同「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（平成10年3月策定、平成16年2月・平成23年8月改訂）
先に結論：特約がなければ貸主負担が原則
退去時のクリーニング費用は、「契約書や重要事項説明書に、借主が負担すると書かれているかどうか」で決まります。書かれていなければ、貸主負担です。
国土交通省のガイドラインは、原状回復の費用負担について「経年変化」と「通常の使用による損耗」の修繕費用は賃料に含まれるという考え方を採っています。つまり、住んでいれば自然に傷む部分の手入れは、家賃を払っている側ではなく、家賃を受け取っている側の負担だということです。専門業者による室内のクリーニングも、この「通常の使用による損耗」を戻す作業なので、原則は貸主負担になります。
「原状回復」という言葉は、入居したときの状態に戻すことではありません。国交省はこの点を明確にしています。原状回復とは、借主の故意・過失や、通常の使い方を超える使い方によって生じた傷みを復旧することに限られます。
ガイドラインが引いている「線引き」
国交省のガイドラインは、損耗を次のように区分して、誰が負担するかを整理しています。
| 損耗の種類 | 具体例 | 費用負担 |
|---|---|---|
| 経年変化 | 時間の経過による建物・設備の劣化 | 貸主 |
| 通常損耗 | 普通に生活していても生じる日焼け、家具の跡、フローリングの小さな傷など | 貸主 |
| 通常の使用を超える損耗 | 落書き、誤ってつけた大きな傷、結露を放置して拡大したカビ・シミ、喫煙による臭いや変色 | 借主 |
| グレードアップ | 古い設備を最新のものに交換するなど、価値を増やす修繕 | 貸主 |
出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドラインに関する参考資料」（令和5年3月）
経過年数を必ず考慮する
借主が負担すべき損耗であっても、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど借主の負担割合を減らすのがガイドラインの考え方です。たとえば、入居から10年たった部屋の壁紙を、新築時とまったく同じ状態に戻す費用を全額借主が払う、という結論にはなりません。長く住んだ分だけ、建物の価値はすでに下がっているからです。
補修は「最低限度の施工単位」で
もうひとつの原則が、原状回復は壊れた部分の復旧に限るという考え方です。傷がついた1面だけを張り替えれば済むものを、部屋中すべての壁紙を張り替える費用を請求する、ということは原則としてできません。
退去時クリーニング費用は誰が払うのか
ここが実際のトラブルの中心です。結論は次の2つに分かれます。
- 特約がない場合：専門業者によるハウスクリーニング費用は貸主負担。借主が負担するのは、故意・過失などで生じた損耗を戻す費用だけ
- 特約がある場合：契約書などに「退去時のクリーニング費用は借主負担」と明記され、借主がそれに合意していれば、借主負担になり得る
現在の実務では、この特約が付けられている契約が少なくありません。国交省の参考資料でも、令和4年のアンケートで「実務で締結されることが多い特約」としてハウスクリーニング特約とエアコンクリーニング特約が挙げられているとされています。つまり、「特約なんて聞いていない」と思っていても、契約書や重要事項説明書のどこかに書かれていることが多い、ということです。
借主負担になる特約・ならない特約
では、特約があれば必ず借主負担になるのかというと、そうではありません。国交省の事例集には、裁判所が判断したケースが紹介されています。
裁判所が判断した実例：金額が明示され、説明されていたケース
この事例は「特約が有効とされた例」です。逆に言えば、金額が示されていなかったり、契約時に説明されていなかったり、金額が明らかに相場から外れていたりする場合は、同じ結論になるとは限りません。判断は個別の事情によって変わります。
確認すべきは「3つの有無」
| 明記の有無 | 契約書・重要事項説明書に、クリーニング費用を借主が負担する旨が書かれているか |
|---|---|
| 金額の有無 | 「借主負担」だけでなく、いくらかが示されているか（金額の記載がないと、負担額を特定できません） |
| 説明の有無 | 契約時に、宅地建物取引業者から説明を受けているか。賃貸住宅紛争防止条例のある地域では、条例に基づく説明書に記載されることがあります |
この3つがそろっていれば、借主負担を求められる可能性が高くなります。逆にどれかが欠けている場合は、原状回復費用の明細とあわせて、貸主に根拠を確認する価値があります。
実際にあったトラブル事例
ここからは、実際に消費生活センターへ寄せられた相談と、裁判所が判断した実例を紹介します。「言われるがまま払ってしまう」「その場でサインしてしまう」で終わらせないために、どの点が問題になったのかを、一件ずつ整理します。
① 契約書に「故意過失にかかわらず100％請求する」と書かれていた
② 入居時と退去時の両方でエアコンクリーニング代を請求された
③ 壁紙の「ソファの跡」と浴室ドアで17万円を請求された
④ 約10年住んだ部屋で、敷金の敷引きとは別に20万円を請求された
⑤ 特約がまったくないのに20万円を請求された
寄せられている事例に共通するのは、①契約時に説明されていない ②通常損耗を借主に回している ③経過年数が考慮されていない ④明細が出されないまま金額だけ示されるの4点です。逆に言えば、この4つを1つずつ確認していくことで、支払うべき金額を絞り込めるのかもしれません。
揉めやすいのは、壁と床
国交省の参考資料（令和5年3月）によると、消費生活センターには毎年3〜4万件程度の賃貸住宅の相談が寄せられ、そのうち3〜4割程度を「敷金ならびに原状回復」のトラブルが占めているとされています。相談が集中するのは、次の2か所です。
相談が多かった部位（複数回答）
出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドラインに関する参考資料」（令和5年3月）。これは相談が多かった部位の割合で、費用の負担割合を示す数値ではありません。
貸主の負担か、借主の負担か
同じクロスでも、暮らしていれば自然に傷むのか、うっかり傷つけたのかで、払う人が入れ替わります。判断の分かれ目はこの2つです。
| 部位 | 暮らしていれば起きること → 貸主の負担 |
うっかり・故意で起きること → 借主の負担 |
|---|---|---|
| クロス（壁紙） | 時間の経過による傷み、通常の使用による汚れ | 落書き、喫煙による臭いや変色。張替えは㎡単位が基本で、やむを得ない場合でも一面分まで |
| フローリング | 歩いたり家具を置いたりして生じる損耗 | 誤ってつけたキズ、飲み物をこぼしたままにしたシミ、結露を放置して拡大したカビ。部分補修ができればその部分の実費 |
| 畳・襖・障子 | 日照による変色など、通常の使用による損耗 | 壊した箇所の張替え（毀損した枚数まで） |
| 清掃 | ふつうの掃除で落ちる汚れ | ふつうの掃除では落ちないカビなど、手入れを怠ったことによる汚損 |
出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドラインに関する参考資料」（令和5年3月）／同「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）のQ&A」（Q7・Q8・Q10）
では、実際いくらになるのか
ここまでの線引きを、国交省のケーススタディで通してみます。築16年のRC造マンション・2LDK、入居4年、敷金12万円という設定です。かかった費用は、経過年数を考慮した残りの割合をかけて、借主の負担額を出します。
| 修理部位 | 状況 | 借主の負担額 |
|---|---|---|
| クロス | 落書き（故意・過失） | 6,000円（15㎡ × 1,200円 × 33.3％） |
| フローリング | 過失によるキズ | 86,170円（10㎡ × 15,000円 × 57.4％） |
| 畳 | 日照による変色（通常損耗） | 0円 |
| クリーニング | 清掃済み・特約なし | 0円 |
| 合計 | 敷金12万円から差し引き | 92,170円（返還 27,830円） |
出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドラインに関する参考資料」（令和5年3月）第3章ケーススタディ
畳の変色とクリーニングは0円です。通常損耗と、特約のない清掃は負担の対象外とされているからです。反対にフローリングは過失によるキズなので、経過年数を考慮しても8万円を超えます。「全部0円」でも「全部請求」でもない、この切り分け方がガイドラインの考え方です。
退去前に確認しておく3つのこと
① 契約書を退去前に読み返す
入居時の契約書と重要事項説明書を引っ張り出し、「クリーニング」「清掃」「原状回復」という言葉を探してください。金額の記載があるかどうかまで確認します。入居から時間がたっていて書類が見つからない場合は、貸主や管理会社に写しの交付を求めることができます。
② 入居時の状態を記録で残す
入居時に撮った写真や、貸主と交わした室内確認の記録は、退去時の交渉で最も強い材料になります。これから引っ越す人は、入居直後に部屋の全体と傷んでいる箇所を、日付がわかる形で撮っておいてください。
③ 通常の清掃は自分でやっておく
ガイドラインでは、通常の清掃を怠った場合は借主の負担となり得ます。日常的な掃除をしておくだけで、退去時の話がこじれにくくなります。
納得できないときの相談先と手順
金額に納得できない場合は、まず原状回復費用の内訳（明細）の提示を求めましょう。「クリーニング一式」ではなく、どこにいくらかかったのかがわかる形で出してもらいます。そのうえで、ガイドラインのどの区分に当たるのかを確認します。
| 相談先・手段 | 向いている場面 |
|---|---|
| 消費生活センター（局番なしの188） | 金額の妥当性に疑問がある、説明が納得できない |
| 国交省のガイドライン | どの区分に当たるかを自分で確認したい。話し合いの共通の土台にできる |
| 少額訴訟・調停 | 話し合いがまとまらない。少額の金銭請求は少額訴訟、それ以外は民事調停などの手続きがあります |
交渉の場では、感情よりも「契約書のどこに、いくらと書かれているか」が効きます。書類と明細をそろえたうえで、「この費用はどの区分ですか」と聞くのが現実的です。
知っておくと交渉で効く4つの決まり
| 明細を求める権利 | 貸主には、敷金から差し引く原状回復費用について説明義務があります。借主は明細を請求して説明を求められるとされています |
|---|---|
| 立会いでサインした後でも | 立会い時に確認のサインをしていても、故意・過失によるものでない損傷（通常損耗など）について負担する理由はないと主張できると考えられます。ただし負担を了承したとみなされる場合もあるため、その場で金額を確定させないことが大切です |
| 敷金を返してもらえるのは | 敷金の返還請求は、契約で別の時期を定めていない限り明け渡しをした後でなければできません（最高裁 昭和49年9月2日判決） |
| 金額が小さい場合の裁判 | 60万円以下の金銭の支払いを求める訴えは少額訴訟が使えます。原則1回の審理で解決を図る手続きで、訴額60万円の場合の費用は6,000円程度です |
出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）のQ&A」（Q9・Q12・Q14・Q17）
クリーニングを頼むなら誰に頼むか
退去が決まって、自分で掃除をする時間が取れない場合は、プロに頼むことになります。ただし、契約上の負担が貸主なのに、借主が自腹でクリーニングを頼むと、その費用は戻ってこない可能性があります。まず負担者が誰かを確定させてから発注するのが順番です。
金額と作業範囲を先に確認しておきましょう
よくある質問
まとめ：契約書の1行が分かれ目
退去時のクリーニング費用は、①特約があるか ②金額が示されているか ③契約時に説明されたかの3点で決まります。特約がなければ貸主負担が原則、特約があっても内容と説明のしかたによって結論が変わります。
すでに入居している人は、退去の話が出る前に契約書を確認しておくこと。これから入居する人は、契約時に「退去時のクリーニング費用は誰が負担か」「いくらか」を必ず聞いておくこと。このひと手間が、退去時のトラブルを大きく減らします。
※本記事は、法律上の助言や個別の紛争の解決を目的としたものではありません。制度・考え方に関する記載は、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（平成10年3月策定、平成16年2月・平成23年8月改訂）・同「原状回復をめぐるトラブルとガイドラインに関する参考資料」（令和5年3月）・同「同ガイドライン（再改訂版）のQ&A」によります。裁判例は同資料に収録された事例をもとにしています。相談事例は、独立行政法人国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブルにご注意！」（2026年2月17日公表）および長崎県消費生活センター「相談事例233」に掲載された内容を、個人が特定されない形で引用しています。個別の契約の判断は、契約内容や物件の状況によって異なります。具体的な紛争については、消費生活センターや弁護士などの専門家にご相談ください。